建売住宅と注文住宅の違いとは？コストやアフターフォローなどカテゴリー別に徹底解説！

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みなさんは、建売住宅と注文住宅の違いについて、きちんと理解されているでしょうか。

建売住宅と注文住宅と聞くと、どちらも家を購入することですので、大きな違いはないと考えられる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は大きく異なるのです。

建売住宅には建売住宅の良さがあり、逆に注文住宅には注文住宅の良さがあります。

どちらも、メリットやデメリットがありますので、何に対して優先順位を位置付けるかによってどちらが良いのかも大きく価値観が変わって来ますので、一概にどちらが良いかを論じるのは難しいかもしれません。

しかし、建売住宅と注文住宅の各々においてメリットやデメリットなどを的確に把握することにより、住宅購入時の選択肢の幅は間違いなく広がると言えるでしょう。

みなさまに、建売住宅と注文住宅の違いをご理解いただくため、本記事では2つの違いについてご説明します。

また、解説に入るまでに失敗しない家づくりで1番重要なことをお伝えします。

「夢のマイホーム」という言葉は、誰しもがワクワクさせる響きを持っています。

しかし、その夢の実現には、大きな落とし穴が潜んでいることをご存知ですか？

「一生に一度の買い物だから…」と、住宅展示場やイベントに足を運ぶ前に、絶対に知っておくべき重要なことがあります。

それは、情報収集の重要性。

多くの人が、理想の家に胸を膨らませ、住宅展示場へと足を運びます。

「とりあえず見てみよう」という軽い気持ちで。しかし、そこにこそ危険が潜んでいるのです。

モデルハウスの洗練された空間に魅了され、営業マンの巧みな話術に乗せられてしまう…。

そして、深く考えずに契約を交わしてしまうケースが後を絶ちません。

その結果、何が起こるのでしょうか？

「こんなはずじゃなかった…」

理想とはかけ離れた家が完成し、何百万円、場合によっては1,000万円以上の損をしてしまうケースも少なくありません。

「もっとしっかりと比較しておけば…」

そんな後悔をしないために、家づくりを始める前には、出来るだけ多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せることをおすすめします。

なぜカタログ集めが重要なのか？

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

建売住宅とは？

建売住宅とは、土地と建物をセットとして購入する新築一戸建てを指しています。

建売住宅には、契約時において既に住宅が完成している状態で販売されているものと、契約をしてから住宅の建築へと着手するものがあります。

特に、大規模な建売住宅の分譲地の場合では、1つの土地開発区域に住宅のデザインや造りが似た住宅が多数建築されることが多いと言えます。

そのことから、日常生活を送るうえで必要となる商業施設や病院、学校などが生活圏内に整備されています。

そのため、街並みは統一感を創出し整然とした印象を持つことができます。

また、移動手段として欠かせない電車やバスと言った公共交通機関についても計画的に整備されていますので、移動するのに不便であると感じることはないでしょう。

警察・消防・役所といった公的機関についても同様に生活圏内に整備されていますので、法的手続きはもちろんのこと防犯や安心と言った面においても充実していますので、各種において利便性に富んでいると言えるでしょう。

注文住宅とは？

注文住宅とは、土地をどこにするのか探すところから始まります。

土地が決定したら、次は家の設計へと取り掛かります。

建築は当然のことながら、契約後に1から施工する住宅となります。

建築基準法などの法規制をクリアしていることが前提論とはなりますが、外壁・間取り・内装・設備の自由度が非常に高く、自分の好みのまま設計を段階から意見することができます。

注文住宅は、完成するまでに打ち合わせなども数多く実施することから住宅が完成するまでにはかなりの時間を要することとなります。

しかし、住宅メーカーや設計者とああでもないこうでもないと意見のすり合わせを納得いくまで行うことができますので、自分の理想の家を建てたという実感と愛着は建売住宅よりも顕著に現れるでしょう。

注文住宅では、住宅を建築しようとする人が既に土地を持っている場合では早い段階で住宅の建築に着手することができます。

しかし、土地をもっていない人であればどこの地域に土地購入するのかから探しから始めないといけないことが多いため、人によっては建築条件付き土地を購入する方法もあります。

建築条件付き土地とは、土地の売主が指定している施工会社と定められた一定の期間内において、建築工事に関する請負契約を締結することを条件付けされたうえで土地を販売する手法のことです。

土地を売却してから住宅を建築する手法を取っているため、売建住宅と称されることもあります。

条件として定められていますので、期間の内に請負契約を締結することができなければ、土地の売買契約も破棄されることとなり、既に支払った手付金などは返却される仕組みとなっています。

形式としてはどちらかと言うと注文住宅に近いですが、あらかじめ住宅のプランが設定されてしまっていて自由に設計プランンを構築することか瀬できないケースもありますので注意が必要です。

後悔しないようにじっくりと計画を練るためには、約3ヶ月くらいの期間を設定しておく方が良いと言えるでしょう。

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建売住宅と注文住宅を徹底比較

建売住宅と注文住宅では、メリットとデメリットにも大きく差が生じてきます。

それでは、実際に住宅を購入するのであればどちらの方が良いのでしょうか。

ここでは、建売住宅と注文住宅の違いをご説明したいと思います。

コスト

建売住宅と注文住宅では、コスト面においてはどうでしょうか。

一般的に建売住宅は、建物の価格帯が注文住宅と比べると安価であるとイメージを持っている人が多いのではないでしょうか。

建売住宅の場合では、コストを抑えるために規格化された資材等を使用することによって必要となる経費を抑える側面もあることから、安くなりやすい傾向にあります。

また、一度に大量の住宅を分譲するパターンもありますので、スケールメリットを活かしてコストを抑えることが可能となっています。

しかし、施工のことを考えると一気に建築することはできず結局は1棟ずつ建設することとなのであれば、建築する施工方法は注文住宅と大差ないと言えるでしょう。

一方、注文住宅は自分の好みに合ったデザインや内装・間取りなどにすることができますので自由度は建売住宅と比べると断然高いと言えるでしょう。

このように、注文住宅では仕様を自分の好みにカスタマイズしだすと再現はありません。

しかし、逆を返すと限られた予算の中で身の丈に合ったところで自由度を最大限に発揮するのであれば、予算ありきの住宅とすることができますので、結果的には建売住宅とあまり変わらないコストで建築することも可能です。

施工会社などに予算を前もって伝えておけばその範囲内で調整してもらうことも可能だ。

従って、建売住宅も注文住宅も予算を考慮しながら適切に選ぶことができればあまり大差はないと言えるでしょう。

価格の分かりやすさ

建売住宅と注文住宅では、価格の分かりやすさにおいてはどうでしょうか。

住宅を購入するうえで、どれくらいの予算が必要なのかは絶対にしらなければならないことであり、購入しようと思っている住宅の価格は分かりやすくなくてはなりません。

建売住宅では、基本的に何千万円といったように販売価格が表記されているものをたくさん見かける機会が多いのではないでしょうか。

その結果、自分自身の収入などを含めて検討するとこによって、自身の予算を超過させすぎないようにコントロールすることが可能です。

一方、注文住宅では事前にある程度の予算を決定することは可能ですが、本当にどれくらいの予算が必要となるのかは細かい部分を含めて設計してみないと判明しません。

それは、建物本体の予算もさることながら本工事費のほかにも外構やカーポートなどのといった付帯的に必要となる工事費や、設計士に設計してもらうための事務費などが必要となるケースがあるからです。

また、注文住宅の良いところである自由度の高さも相まって、せっかく住宅を建てるのだから妥協したくないと言う思いが津枠なってしまい、予算が膨らんでしまう可能性もあるのです。

従って、建売住宅と注文住宅では、入居までに必要な総費用を把握して資金計画を立案してから購入検討することが重要ですので、価格の分かりやすさは建売住宅の方が良いと言えるでしょう。

自由度

建売住宅と注文住宅では、自由度の高さにおいてはどうでしょうか。

なお、ここでいう自由度とは、住宅の内装や間取りと言った主構造に関する部分をどの程度自分の好みに合わせることができるかというところに概念を置きたいと思います。

注文住宅では、先述したとおり土地を購入してから住宅を建築しますので、間取りや内装と言った点については建築基準法をクリアすることが条件ですが、ほとんど思いのまま建築することができます。

注文住宅の醍醐味ですが、自分の好みについて徹底的にこだわることができますので、住宅完成時の満足度も高くなることでしょう。

一方、建売は建物が完成したものを購入するパターンもありますので、間取りなどは既に決定されている住宅を購入します。

壁紙の色などは自由度が効くところかもしれませんが、間取りなどについては変更不可能となっていますので自由度はほとんどないと言えます。

また、住宅の建築をこれから着手して建物が未完成の場合であっても、すでに間取りなどはが決定していることがほとんどですので、こちらも自由度は低いと言えます。

そのことから、自分の好みの間取りが最初からできている物件を発見しないない限りは、自分が希望する間取りの住宅に居住することは困難であると言えるでしょう。

従って、建売住宅と注文住宅では、自由度の高さは注文住宅の方が良いと言えるでしょう。

デザイン

建売住宅と注文住宅では、デザインはどちらのほうが良いのでしょうか。

間取りと同じように、注文住宅であれば自分の好みのデザインを設計段階から組み込むことによって非常に感性に合ったものとして仕上げることができます。

一方、建売住宅の場合では基本的には変えられないことの方が多いと言えます。

なお、完成した家を購入する建売住宅ではなく、これから建築を実施する未完成の建売住宅であるならば、間取りの変更は困難ですが壁紙や外壁の塗装色などについては、建物の主要部分である構造部分に多大な影響が出ない範囲の軽微な変更については、臨機応変に対応してくれることが多いと言えます。

従って、どこを重要視するかによりますが、外壁や壁紙の色程度であれば建売住宅も注文住宅も大きな差はありませんが、根本的なデザインにこだわるというのであれば注文住宅の方が良いと言えるでしょう。

設備や建材

建売住宅と注文住宅では、設備や建材はどちらのほうが良いのでしょうか。

建売住宅では、間取りなどと同様で設備や建材もほとんど決まっている場合が多いと言えます。

しかし、これから住宅の建築をする建売住宅であれば、キッチンに設置する食器洗い乾燥機をビルトインするかどうかなどについては選択することができます。

また、内装の部分で言うと建材についてもほとんどのものは決まってしまっているため、変更することは困難であると言えるでしょう。

一方、注文住宅であれば原則として自由に選ぶことができます。

ただし、施工会社によっては扱う設備のメーカーや建材が限られているケースもありますので、注意が必要です。

また、変更することに対してコストがかかる場合もあり、追加で予算を段取りしないといけないこともありますので念頭において頂きたいと思います。

従って、設備や建材の選択肢については注文住宅の方が良いと言えるでしょう。

リフォーム

建売住宅と注文住宅では、リフォームのしやすさはどちらのほうが良いのでしょうか。

注文住宅であれば、例えば広めの個室にドアを２つ設けて家族の増員などに応じて将来的には2部屋に分割できるようにするなど、設計の段階から将来のライフスタイルを考慮してリフォームしやすい間取りにすることができますので非常に便利であると言えます。

一方、建売住宅の場合では建売住宅自体がリフォームしやすい工法及び構造であることを満足している物件を探さなければいけません。

また、無理やりリフォームをしてしまうと構造的にぶち抜いてはいけない壁などを撤去してしまうことによって耐震性に関する安全度を満足できなくなってしまうケースもありますので、注意が必要です。

このように建売住宅では、基本的には入居後において間取りの変更をすることを前提としていない住宅がほとんどですので、将来のリフォームを見越して住宅を探すのは難しいことが伺えます。

従って、リフォームしやすさの観点については注文住宅の方が良いと言えるでしょう。

イメージの容易さ

建売住宅と注文住宅では、完成形のイメージのしやすさはどちらのほうが良いのでしょうか。

すでに建物が完成している建売住宅であれば、当然のことながら仕上がりは完成形の建物をみれば一目で分かります。

既に居住することができる完成形の住宅ですので、間取りが自分自身の生活同線を考慮したときに使いやすい状態となっていることや、自分がリラックスできるような家具の配置などを非常にイメージしやすいでしょう。

また、ベランダや庭などの日照状態を確認することもできますし、窓からの眺望も自分の目で見て確かめることができますので、安心して住宅を購入することができるのではないでしょうか。

一方、大原則として設計段階から買主の意見を取り入れる注文住宅では、仕上がりを実物として目で見ることはできません。

中には依頼先によって近いイメージのモデルハウスや施工実例を紹介してくれるケースもありますし、立体模型やパソコンで完成時を仮想シミュレーションすることもできます。

また、壁紙や外壁の塗装などについてはテストピースがありますので、質感も含めて手に取ってみることができます。

しかし、テストピースは小さなものですので、壁や外壁などの大きな面積に対して施工すると当初のイメージとは違うこともありますので注意が必要です。

従って、完成形のイメージのしやすさは建売住宅の方が良いと言えるでしょう。

工程確認

建売住宅と注文住宅では、工程確認のしやすさはどちらのほうが良いのでしょうか。

工程確認とは極めて重要なポイントであり、ここを適切に抑えることによって手抜き工事を未然に防ぐことができます。

住宅の建築において、工程を確認することは品質の良い家を建築することに直結します。

建売住宅と注文住宅とで、どちらの方が工程確認をしやすいかをご説明する前に、どのようなことに注意をすると品質の良い住宅を立てることができるのかを初めにご説明したいと思います。

事前の提出書類

住宅の完成形を見ても、どこにどんな材料が使われているのか分かりません。

また、品質管理についてもどのような品質が確保されているのか確認することも重要です。

今後、維持補修を行わなければならない観点からも、書類できちんと確認するようにしましょう。

材料承諾願

材料承諾願とは、どのような材料が使用されているのかメーカーのカタログや、使用している材料の試験成績書などがまとめられている書類です。

床材やタイルもそうですが、使用されている鉄筋などや生コンクリートの工場なども確認することができます。

事前にクライアントと受注者の間で押印した鏡を添付して、双方で確認することによりお互いの認識に齟齬が生まれずに工事を進めることができます。

また、長年住んでいることによって補修が必要になった際も、どこのメーカーのものが使われているのか一目で分かりますので、同様の材料を確保して補修することができます。

このように、材料承諾願は非常に重要な書類の1つです。

品質管理報告書

受注者とどの項目に対して品質管理を行うのかを確認しておきます。

実際に使用した材料の試験を行うことにより適切な品質が確保されていることを確認することができますので、提出を求めましょう。

工事目的物を引き継ぐにあたり、一番大切なのは品質が確保されていることです。

クライアントとして、品質が確保されていることをしっかりと確認しましょう。

このように、品質管理報告書は非常に重要な書類の1つです。

工事写真

注文住宅が出来上がってしまうと、壁の中や住宅の基礎部分など不可視となってしまうところは完成後に確認することができません。

そのため、施工前・施工中・施工後及び各種プロセスにおける出来高管理を写真で提出させるようにしましょう。

ポイトンは、「不可視」です。

完成後に目に見えているところは、傷が付いていたりすると引き継ぐ前に補修をしてもらうことができます。

しかし、目に見えていない部分で手抜きをされていると、後から補修を要求することができません。

きちんと写真でプロセスを抑えることにより、適切な工事が行われたことを確認することができるのです。

このように、工事写真は非常に重要な書類の1つです。

品質管理

上述したように、品質管理は非常に重要な項目となっています。

それでは、具体的に品質管理についてどのようなポイントがあるのかご説明したいと思います。

• コンクリート

家の基礎など、住宅を構成する材料としてコンクリートは非常に多く使用されます。

コンクリートの品質を確保する観点から、「コンクリート標準示方書」があります。

例えば、次のような基準があります。

1. 練混ぜてから打ち終わるまでの時間は、原則として外気温が25℃を超える場合で1.5時間、25℃以下の場合で２時間を超えないものとする。
2. コンクリートの打込みを、日平均気温が４℃を超え25℃以下の範囲に予想されるときに実施しなければならない。
3. コンクリートの露出面を養生用マット、ぬらした布等で、これを覆うか、又は散水、湛水を行い、少なくとも次の期間、常に湿潤状態を保たなければならない。
   コンクリートの養生期間（日平均気温15℃以上の場合）
   高炉セメントＢ種：７日以上
   普通ポルトランドセメント：５日以上
   早強ポルトランドセメント：３日以上
4. コンクリートの水セメント比は、有筋では55％以下、無筋では60％以下のものを使用

また、設計強度が定められていますので、それを確認することも重要です。

例えば、18N/mm2であればその基準強度を上回っている必要があります。

適正に確認するためには、現場で実際に使用するコンクリートからテストピースを採取して圧縮強度試験を行いましょう。

普通コンクリートであれば、1週強度と4週強度について実際に破壊試験を行うことによって設計強度が発現するのかどうか確認することができます。

このように、コンクリートにおいては少しの知識を身につけることによって、住宅建築時に使用されているコンクリートの品質が適切かどうかを確認することができます。

品質の良い住宅を建設するためにも、上記内容については予備知識として持っておいて頂きたいと思います。

注文住宅であれば、基礎工事の段階から順を段階的に工事の施工を確認することができます。

施工の邪魔にならないのであれば、建築現場の現場監督の方に疑問に思ったことを聞いてみるのも良いでしょう。

工事業者としても、施主が間近で見ていると感じるとより一層丁寧に仕事をしなければという心理が働きますので、現場にも良い緊張感が発生するでしょう。

一方、建売住宅では既に建物が完成してしまっていますので構造躯体などの主部材を含めて、直接的に近接目視することができないため、不可視部分はチェックすることができません。

これは、注文住宅でも建売住宅でも同様ですが、上述したように工事過程を細かく写真として撮影して見せてくれる住宅もありますので、そちらの方が安心して住宅を購入できるのではないでしょうか。

従って、工程確認のしやすさは注文住宅の方が良いと言えるでしょう。

ローン

建売住宅と注文住宅では、ローンの構築しやすさはどちらのほうが良いのでしょうか。

建売住宅では、土地と建物がセットとして販売されているため、住宅ローンも土地と住宅の購入費用をまとめてローンで構築することが可能となります。

また、建物が完成していることによって、銀行の住宅ローンに関する審査も比較的迅速に終わらせることができます。

一方、注文住宅でも住宅設計時におけるラフプランなどを同時に提示することで、土地を買うときに住宅部分についても一緒にローンで構築するのが一般的です。

なお、住宅ローンの種類においてローンを返済する35年間、社会情勢に影響されることなく一定金利のままローンを返済することができる特徴を持っているフラット35を利用してローン構築する場合では、住宅が完成してからでないと融資が実行されるません。

よって、土地の費用などを金融機関のつなぎ融資で借りて先行して支出するのが一般的です。

その場合では、つなぎ融資の利息や借入費用を負担することとなりますので手間とコストがかかるがより一層かかってしまいますので、そこを含めた段取りを心がけるようにしてください。

また、注文住宅と建売住宅で総額4000万円の場合を想定し、返済総額の違いを趣味レーションしたいと思います。

なお、各種条件は金融機関により異なりますので、あくまで1例としてご認識ください。

• 総額（土地＋建物）4000万円
• 頭金800万円
• 住宅ローン（フラット35）
• 借入額：3200万円
• 金利：2.86%（年利）
• 返済期間：35年
• 全期間固定金利型
• ボーナス時払いなし
• 元利均等返済
• つなぎ融資（注文住宅で利用）
• つなぎ融資額：約1226万円（利息と諸費用と預かり金を差し引いた額が融資実行されるので、約1226万円の融資を受ける）
• 金利：2.2%（年利）
• つなぎ融資利用期間：180日（建築期間を180日と仮定）
• つなぎ融資実行額：約1200万円
• 利息：約13万円（金利2.2%を日割り計算）
• 諸費用：約5万円
• 預かり金：約8万円（つなぎ融資完済後、清算の上、返金）

従って、ローンの構築しやすさ（予算の安さ）は建売住宅の方が良いと言えるでしょう。

迅速性

建売住宅と注文住宅では、どちらのほうが迅速に住むことができるのでしょうか。

建物が既に完成形に達している建売住宅であるならば、売買契約を締結して住宅ローンの審査を突破することができれば、すぐに融資の実行と建物の引き渡しを受けて居住することができます。

しかし、建売住宅の場明日においても売買契約締結後に住宅の建築に着手する場合であれば、約数ヶ月間の工事実施期間は大気しなければならず、竣工を待たなければなれません。

一方、注文住宅においては住宅を建築するための土地を探すところからスタートです。

土地を見つけてから、設計士との住宅に関する具体的な設計打合せがスタートします。

設計が巻利用した後、住宅の工事に着手することになりますのでどのくらいかかるかは多種多様となりますが、一義的に未竣工であるの建売住宅よりもさらに期間を要することの方が圧倒的に多いと言えるでしょう。

家庭環境によっては、子供が小学校に上がるタイミングで新居に居住したいといったライフステージの変化に入居を合わせたいのであれば、入念なスケジュール管理が必要となることは否めません。

従って、迅速に住むことができるのは建売住宅の方が良いと言えるでしょう。

性能

建売住宅と注文住宅では、住宅そのものの性能はどちらの方が良いでしょうか。

耐震性や省エネ性など、住宅の性能は多岐に渡るため住宅の外観を見ただけで判断がつかないことの方が多いでしょう。

そんなときは、住宅性能表示制度を利用することによって10項目にわたって性能に関して等級などで定数的に評価されていますので、指標としやすいと言えます。

この性能表示制度では、第三者機関である評価機関を通じて評価書を発行してもらうことが可能であり、発行してもらうためには設計の段階からチェックを受けることが必須となっています。

注文住宅であれば、費用はいくらか必要となってしまいますが買主が希望することによって表示制度を利用することができます。

しかし、建売住宅では制度を利用するかどうかは売主が判断することとなりますので、買主がどうしても性能表示制度で第三者機関である評価機関が発行する評価書を希望する場合は、最初から評価書の付いた住宅を探さなければなりませんので、その物件数は限定的となってしまいます。

なお、参考に住宅性能表示制度による評価項目を次のとおり記載します。

従って、住宅そのものの性能はどちらが良いと結論付けることは困難ですが、性能を客観的に判断しやすいのは注文住宅の方であると言えるでしょう。

アフターフォロー

建売住宅と注文住宅では、アフターフォローはどちらのほうが良いのでしょうか。

平成12年に施行された「住宅品確法」によって、現在では全ての新築住宅において柱・屋根などの基本構造部分には10年間の瑕疵担保責任が義務づけられることとなりました。

基本構造部分以外においても、特約を締結することによって基本構造部分以外も含めた欠陥について20年の長期保証が可能となります。

アフターサービスの詳細な内容については、施工会社や不動産会社によって取り組みが違いますので一概に評価することはできまん。

事前にしっかりと確認してから契約締結するように心がけて頂きたいと思います。

従って、アフターフォローについては建売住宅も注文住宅も大差がないと言えるでしょう。

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まとめ

ここまで、建売住宅と注文住宅の違いをご説明をさせて頂きました。

建売住宅には建売住宅の良いところがあり注文住宅には注文住宅の良いところがあります。

住宅とは、一生に一度の大きな買い物である人が圧倒的に多いと言えるでしょう。

一度購入すると、嫌になったからと言ってその家を手放すことは大きな決断を迫られることとなりますので、後悔のないように購入するべきものであると言えます。

また、長年住むことを前提として住宅を購入しますので、安全安心はなによりも大切にしなければなりません。

デザインなどももちろん大切ですが、品質の確保された住宅を選ぶことが一番重要なポイントではないでしょうか。

これから建売住宅を購入しようと考えている方にとって、この記事が少しでも一助となるのであれば幸いです。