土地ありで家を建てたいならば考えなければいけない3つのこと

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「今住んでいる家を建て替えようと考えている」

「家を建てる為の土地を親から譲り受けた」

このように家を建てる土地をすでに持っている方は、土地から探す方に比べて資金面で非常に有利に家を建てる事ができるでしょう。

しかし残念ながら、資金の余裕があり、すでに土地を持っていても理想の家を建てられなかった方は大勢います。

その失敗の原因の多くは準備不足なんですね。

家を建てる為の準備が必要なことは土地を持っていても変わりありません。

土地をすでに持っているのですから有利に理想の家を建てたいですよね。

この記事では土地を持っている方が、理想の家を建てる為に最低限考えなければいけない事を、大きく3つに分けて解説していきます。

この記事を読んで、土地ありで家を建てる場合も、準備が大切なことを理解してもらえたら幸いです。

また、解説に入るまでに失敗しない家づくりで1番重要なことをお伝えします。

「夢のマイホーム」という言葉は、誰しもがワクワクさせる響きを持っています。

しかし、その夢の実現には、大きな落とし穴が潜んでいることをご存知ですか？

「一生に一度の買い物だから…」と、住宅展示場やイベントに足を運ぶ前に、絶対に知っておくべき重要なことがあります。

それは、情報収集の重要性。

多くの人が、理想の家に胸を膨らませ、住宅展示場へと足を運びます。

「とりあえず見てみよう」という軽い気持ちで。しかし、そこにこそ危険が潜んでいるのです。

モデルハウスの洗練された空間に魅了され、営業マンの巧みな話術に乗せられてしまう…。

そして、深く考えずに契約を交わしてしまうケースが後を絶ちません。

その結果、何が起こるのでしょうか？

「こんなはずじゃなかった…」

理想とはかけ離れた家が完成し、何百万円、場合によっては1,000万円以上の損をしてしまうケースも少なくありません。

「もっとしっかりと比較しておけば…」

そんな後悔をしないために、家づくりを始める前には、出来るだけ多くの住宅メーカーからカタログを取り寄せることをおすすめします。

なぜカタログ集めが重要なのか？

「情報収集は面倒くさい…」

そう思う方もいるかもしれません。しかし、大切な家族と一生を共にする家のために、少しの時間と手間を惜しむべきではありません。

近年では、複数の住宅メーカーへまとめて資料請求できる「一括カタログサイト」が出てきた為、昔のように住宅メーカー1社、1社から資料を取り寄せる手間もなくなりました。

中でも、特におすすめなのが以下の3サイトです。

この3サイトは、日本を代表する大手企業が運営しているため、掲載企業の審査基準が非常に厳しく設定されています。

悪質な住宅メーカーに引っかかるリスクを抑えることもでき、大きな安心材料と言えるでしょう。

また、資料請求をしたからといって、しつこい営業を受けることもありません。

安心して情報収集に専念できる、非常にメリットの大きいサービスです。

正直、3サイト全て使って住んでいるエリアに対応している住宅メーカーの資料は固定概念をなくし全て取り寄せてしまうのが1番です。

ただ、3サイトの中でどれか1つ使うなら、

家づくりは、絶対に失敗したくない一大イベント。

だからこそ、固定概念を持って最初から「工務店！」「ハウスメーカー！」と決めつけずに、視野を広げてみて下さい。

多くの会社から資料を取り寄せることで、本当にあなたの理想に合ったパートナーが見つかるはずです。

「絶対にハウスメーカー」と思っていた人が、工務店の自由設計や高品質な家づくりに魅力を感じたり、

「予算を抑えたいから絶対に工務店で探したい。」と考えていた人が、実はハウスメーカーでも手の届く価格まで値下げ交渉に応じてくれたり。

なるべく多くの会社で資料を取り寄せることでメーカーごとの強みや特徴が分かりますし、複数社で価格を競わせることで全く同じ品質の家でも400万.500万円と違いが出ることさえあります。

後から取り返しのつかない後悔をしないよう、家を建てるときには面倒くさがらず1社でも多くのカタログを取り寄せてしまうことをおすすめします。

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それでは解説をしていきます。

株式会社Azway代表取締役　井口梓美

【本記事の監修者】
宅地建物取引士・ファイナンシャルプランナー
大学卒業後、東証一部上場大手保険代理店へ入社。その後、大手不動産ポータルサイト運営会社へ転職。ITベンチャー企業での経験を経て株式会社Azwayを創業。
「住まい」と「ライフスタイル」に特化したWEBサービスを手掛けている。

監修者の詳しいプロフィールはこちら⇒

1、土地あり特有の注意点

土地があって家を建てる場合、土地探しから家を建てる場合と違い、家を建てる前にしなければいけない事、考えなければいけないことがあります。

• 解体費
• 仮住まい
• 相続税
• 建てられる家の大きさ

主に、この４つについて、しっかり検討しないと想わぬ失敗をしてしまうでしょう。

以下で4つの土地あり特有の注意点を詳しく解説していきます。

解体費

今住んでいる家を取り壊して新しく家を建てる場合は家の解体費用が発生します。

何にも使われてない土地や、農地に使われていた土地に家を建てる場合は土地の整備費用が必要でしょう。

土地ありで家を建てる資金計画の時は、この費用の計上を意外と忘れがちです。

家の解体費用の相場は以下のようになっています。

床面積45坪の木造住宅ならば135万円～225万円が相場ですね。

敷地の入り口が狭く重機が入りにくかったり、隣の家と近すぎたりする場合、手間がかかるので費用は多く見ていた方が良いでしょう。

ちなみに1坪は約3.3㎡となるので家を建てたい方は覚えておくと便利ですよ。

親などから譲り受けた土地で建造物がない場合、平地で問題なければ整地費用で10万円程度が相場のようです。

しかし傾斜や高低差があったり、樹木が生えていたりした場合、整地費用が100万円以上必要な場合があります。

整地費用はその土地によって費用が全く変わってきますので、建築会社や不動産屋に依頼して概算見積を取り、その上で資金計画を作る必要があるでしょう。

また、農地の場合、農地転用手続きが必要になってきますよね。

農地が転用できるかなど事前に役所で確認することを忘れないでください。

仮住まい費用

今住んでいる家を解体して新しく家を建てる場合、ほとんどの方はアパートなどを借りて家が完成するまでの期間生活をするでしょう。

仮住まい期間のおおよその目安は6ヶ月～8ヶ月。

家の解体、家を建てる期間は平均して5ヶ月～6ヶ月ですが、天候などにより予定通り進まないのも注文住宅の特徴です。

費用は長めに準備して損はないはずです。

ここで仮住まいから新しく建てた家にスムーズに移り住めるコツを紹介します。

1つ目が、今の家から仮住まいに引越しする際の荷造りの時、使っていない物は徹底的に処分すること。

これは部屋を片づけるコツでもあるのですが、新築に引っ越してから分別すると考えた場合、段ボールに入ったまま何年も部屋の隅っこに置いたままになるでしょう。

余計な物がない分、引っ越し費用が安くなりますし、無駄な手間がなくなります。

ぜひ実践してほしい事です。

2つ目が、仮住まい中に新しい家で使う家具は買わない！

家具屋などでソファーなどを見ると、新しい家で使いたいと夢をふくらます気持ちはわかります。

しかし、「新しい家に格好いいソファーを持ち込んだら予定通り置けなかった」は、結構よくありますよ。

イメージと実際の家はどうしてもギャップがでてしまいますから、仮住まい中は我慢して実際にできた部屋をみてから購入した方がよいでしょうね。

相続税

親などから土地を譲り受けた場合、相続税などの税金が発生します。

税金関係は非常に複雑ですから、税務署や民間のファイナンシャルプランナーに相談することが賢明でしょう。

ファイナンシャルプランナーとは税金やローン、生活設計など家のお金に関わることの相談を受けて的確なアドバイスをする人たちのことを言うのですね。

ファイナンシャルプランナーに相談するときは相続税の事だけでなく、住宅ローンや家を建てた後の生活設計などについても一緒に相談すると、資金計画がスムーズになりますからおすすめですよ。

建てられる家の大きさ

新しい家は、今住んでいる家と同じ大きさで建てられると思っていませんか？

土地には建蔽率（けんぺいりつ）といわれる建てられる家の大きさを決めたルールがあるのですね。

例えば土地面積100㎡で建蔽率40％の土地でしたら40㎡の家しか建てられないのです。

特に住宅密集地では新築した場合、以前の家より狭くなる傾向が強いと考えていいでしょう。

建蔽率以外にも防火基準や後退基準などがあるので、可能なら計画の段階で敷地調査をしてみてはどうでしょうか。

敷地調査とは土地ごとの家を建てる条件を調べる調査です。

敷地調査の相場は5万円～10万円。

インターネットを見ると「敷地調査無料」と掲載されていますが、ほとんどの場合ハウスメーカー・工務店への呼び込みが含まれていますからおすすめしません。

敷地調査は不動産会社などで扱っていますので、まだ計画段階の方は有料で敷地調査をして、どのような家が建てられるかをイメージしたほうが良いでしょう。

もし、建蔽率などの条件があまりにも悪くて、十分な大きさの家を建てられない時、大規模リフォームを選択することも1つの方法です。

要は、柱と基礎だけ残して家を作り直すリフォームですね。

今の建築技術でしたらリフォームでも、基礎の補強や構造の補強、断熱性の強化など非常に高いレベルで作る事ができますよ。

土地ありで家を建てると考えている方は、リフォームも視野に入れた柔軟な計画を組むことが理想の家に近づく秘訣ではないでしょうか。

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2、土地ありだからこそ建てる家は慎重に検討しよう。

「今まで一戸建てに住んでいたのだから、家については大丈夫」と考えているなら危険ですよ。

家の使い方は知っていると思いますが、家の構造や家を建てる流れ、住宅ローンについては知っているでしょうか？

家を建てる時、施主つまりあなたが知識武装しなければ理想の家は建ちません。

土地を譲り受けて初めて家を建てる方も同様です。

「ハウスメーカー・工務店にお任せ」は失敗やトラブルの元になってしまうのです。

ここでは家を建てる前、つまりハウスメーカー・工務店に依頼する前に、あなたがしなければいけない事を３つ紹介します。

• 家を建てる為の知識習得
• 建てたい家のイメージの作り方
• 家を建てる費用

この３つを家を建てる前段階でやっているか、やっていないかで、同じ予算でも全く違った家が出来上がるでしょう。

これから解説する内容を理解してぜひ実践してください。

最初に家について学ぼう

家を建てる為には知識武装が必要と先ほど話ましたが、知識武装する方法は何があるでしょうか。

最初に思いつくのがインターネットや展示場の見学でしょう。

インターネットは最新の情報を知ることができます。

展示場は実際に目で見て、どのような家を建てたいかイメージする為に役立つでしょう。

しかし実は、家を建てる初心者にとっては混乱の元になってしまうのですね。

インターネットの場合、圧倒的に情報は多いですが情報を選ばなければいけません。

家を建てる初心者の場合、情報を選ぶ基準がありませんよね。

インターネットでの情報収集は初心者にとって、もしかすると自分たちには必要ない間違った情報を信じてしまうかもしれない危険性があるのです。

展示場の見学についても同様の事が言えます。

また展示場の場合、展示場自体がハウスメーカー・工務店の最高グレードの建て方で建てられている為に、間違った認識をする恐れがあります。

簡単に言えば家を建てる初心者がこの家がいいと思っても、実際に自分たちの予算では現実不可能なことに気付かない可能性があるのです。

同時に展示場の営業マンに振り回されて疲れるだけで終わってしまうでしょう。

では「家を建てる為に一番初めに知識を入れる方法は何？」となりますよね。

家を建てる初心者の知識習得の方法で最もおすすめは本です。

本はリアルタイムの情報という点では他の媒体に劣ってしまいますが、家を建てる基本を学ぶ上でデメリット以上のメリットがあります。

本はテーマが決まっていて、かつそのテーマの情報の密度が濃く、正確なことが最大のメリット。

• テーマが決まっているので情報に翻弄されることがない。
• 様々な影響を受けずに自分のペースでゆっくり学べる。
• 本は本の著者が何十年、もしかしたら一生かけて得た知識、経験をたった数千円で手に入れることが出来る。

このように本は家を建てる初心者にとって一番はじめに知識・情報を得る最良の媒体なのです。

家を建てる為の知識武装は、本を使ってある程度知識を固めたのちに、インターネットや展示場の見学で知識を深める流れが最も効率がいいのではないでしょうか。

家のイメージは譲れない部分を中心に決めていこう

家を建てる事とは家のイメージを形にする事と言えます。

いくら優秀なハウスメーカー・工務店でも、あなたがどのような家を建てたいのかイメージを持っていなければ、あなたの望む家を建てられませんよね。

住みたい家のイメージを作る際、譲れない部分はどこかを明確に決めます。

「リビングは対面キッチンで常に家族が顔を合わせられるようにしたい」
「子供部屋は予備も含めて3部屋欲しい」
「耐震性能は等級3の家を建てたい」

など色々出て来るでしょう。

その中から１～３個に譲れない部分は絞ることがコツです。

特に敷地調査がまだで、今の土地にどのくらいの大きさの家を建てられるか不明の段階では、この譲れない部分を1～3個に絞る作業は重要になってきます。

家のイメージをガチガチに固定しまうと、家を建てた時不都合な部分が出てきてしまうのですね。

家のイメージは沢山持って融通を効かせつつ、譲れない部分は1～３個に絞る事が良い家を作るコツと思いますよ。

家のイメージを作る際は間取りの勉強やインテリアの勉強も欠かせません。

何らかの家の性能を求めるのでしたら、その性能についての知識が必要でしょう。

知識をベースに具体的に作った家のイメージは、ハウスメーカー・工務店と打ち合わせする際やプランニングをスムーズに進める秘訣です。

今は家のイメージを作る為の無料のアプリやソフトが沢山出ていますから、それの利用もおすすめですよ。

折角土地を持っているのですから住みたい家を建てる為にも、家のイメージ作りには十分な時間をとってもらいたいものです。

家を建てる費用は長期目線で考えるべき

土地ありで家を建てる方は、今の家の取り壊し費用などの費用がかかるにしても、土地から探す方々に比べて費用面で有利ですよね。

その為、家を建てる住宅ローンについても余裕を持って組むことができるでしょう。

しかし家の予算を決める際、土地代分の余裕があるからと家のプランを豪勢にして住宅ローンも上限いっぱいまで借りてしまうと、家を建てた後の生活に支障が出てしまう可能性があります。

家は建てることが目的ではなく、家を建てた後に家族が快適に健康に暮らす事が目的のはず。

家を建てる予算を考えるときは、家を建てた後、家族に何かあっても大丈夫な資金的余裕を持てる計画を作る必要があるのです。

• 一番お金のかかる時期を基準に住宅ローンの返済額を決める必要がある。
• 家の性能を維持するためのアフターメンテナンス費用の貯蓄
• 家族にもしも何かあった場合に備えた貯蓄は生活費の6ヶ月分が最低必要

家を建てる予算計画の時には最低限上記の3つを考慮する必要があるでしょう。

また、住宅ローンの返済額の目安を知る為に返済負担率を使う方法もあります。

返済負担率とは、年収の中に占める住宅ローンの割合を数値で表す計算方法なんですね。

住宅ローンを無理なく返済できる目安は返済負担率25％以下。

仮に返済負担率を25％で住宅ローンを借りた場合の借入可能額を算出してみました。

この返済負担率をベースに先ほど挙げた3点を考え、家を建てる資金計画を作ってもいいでしょう。

また先ほど紹介したファイナンシャルプランナーに相談し、資金計画をより具体的にしていく方法もおすすめです。

建てたい家のイメージを具体的にしていく作業と資金計画は、家づくりを成功させる為に絶対必要なプロセスです。

家族が納得するまでじっくり検討を重ねてほしいものです。

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3、家を建ててくれるハウスメーカー・工務店選びは妥協してはダメ

もし、今の家を建ててくれた建築会社がメンテナンスもしっかりしていて、現在の住宅建設にも詳しいのでしたら、ここからの解説は読み飛ばしてもかまいません。

しかし、今住んでいる家を建てた建築会社とは繋がりがなかったり、譲り受けた土地に新しい家を建てたりするのでしたら、ハウスメーカー・工務店探しは家づくりの成否に係る問題ですから重要ですよ。

また、ハウスメーカー・工務店の選定は家を建てた後も関わってくる重要な部分。

慎重に妥協しないで選んで欲しいですね。

ここではハウスメーカー・工務店を選ぶ際のコツを2ステップで紹介します。

ハウスメーカー・工務店を探すコツ：ステップ１【情報収集】

ただやみくもにハウスメーカー・工務店を探しても理想の建築会社を見つける事は難しいでしょう。

はじめにインターネットや住宅情報誌、ハウスメーカー・工務店のパンフレットで情報を集め、ハウスメーカー・工務店を絞り込む作業をしましょう。

ハウスメーカー・工務店を絞り込む際、以下の4点に注目すると効率がいいですよ。

• 家を建てたい地域に精通しているか？
• 自分たちが求めている建物を建てられるか？
• 健全な経営をしているか？
• 活気があるか？

この4点についてそれぞれ解説していきます。

家を建てたい地域に精通しているか？

ハウスメーカーの場合はさほど気にしなくていい問題ですが、工務店の場合は自分たちの住んでいる地域で工事可能かを確かめなければいけません。

工務店はハウスメーカーにない独自の特色を持っている場合が多く、選択肢として魅力的な部分が多々あります。

ですが、工務店はご存じのように地域に密着した建築をしていますよね。

つまり工務店は地域に特化した施工体制と営業体制しか持っていないわけです。

「この工務店に建ててもらいたい」と思っても、あまりにも建てる場所が工務店から遠ければ対応してくれない場合がでてきます。

また打ち合わせなどの移動時間がかかり過ぎるのも問題でしょう。

情報収集をする際はハウスメーカー・工務店の守備範囲のチェックを忘れずに！

自分たちが求めている建物を建てられるか？

自分たちの土地に建てたい家をイメージしたとき、譲れない部分はどの部分でしたか？

ハウスメーカー・工務店を選ぶ際、その譲れない部分が得意なハウスメーカー・工務店に的を絞ることが大切です。

同時に高性能住宅や大規模リフォームを視野に入れた場合、施工実績も重要な検討項目ですね。

実は、高性能住宅つまり断熱や気密の高い住宅、耐震性の高い住宅は、ハウスメーカー・工務店の技術力が低ければカタログ通りの性能は出せません。

リフォームについても建築会社と職人の経験が家の完成度に大きく関わってきます。

ホームページなどに多くの施工例の写真や施工実績を載せている場合は目安として信頼できるでしょう。

健全な経営をしているか？

これは家を建てるあなたに対してメリットのある体制を持っているかを確認することです。

「品質管理体制はしっかりしているか？」
「アフターフォロー体制はどのように考えているか？」

しっかり体制を整えているハウスメーカー・工務店はホームページにも載せている事が多いので確認しておきましょう。

同時に家づくりに対してどのような考えを持っているかもチェックポイントです。

ハウスメーカー・工務店の考え方が自分たちが求めている家の方向性と一致していることは家づくりでは意外に重要ですよ。

活気があるか？

ハウスメーカー・工務店の活気は家を建てる工事の質にも影響します。

ハウスメーカー・工務店の活気・元気を測るバロメーターは、ホームページなどでは以下の部分をチェックするとわかりやすいでしょう。

• 施工事例が新しくバリエーションがある
• ブログの更新を頻繁にしている
• 勉強会・現場見学会の予定が常に入っている

またハウスメーカー・工務店の活気は事務所を訪問したときにも注意して見てみましょう。

挨拶や社員の話声、打ち合わせルームの整理整頓状況などから感じられるはずです。

ハウスメーカー・工務店を選ぶ際、あなたが感じた雰囲気も判断の項目として大事にしてください。

ハウスメーカー・工務店を探すコツ：ステップ2【直接自分の目で見て判断する】

ステップ2では情報収集で絞り込んだハウスメーカー・工務店を直接見て、最終判断をする方法を紹介します。

• モデルルームを見学
• 現場見学会に参加
• 建築途中の現場を訪問
• ハウスメーカー・工務店の雰囲気と担当者の知識

この4つを判断材料にすると確実ではないでしょうか。

建築は現場が主体ですから、ハウスメーカー・工務店が建てた家を見ることが、判断の材料としてとても有効です。

また、実際に家を建ててからもお付き合いするハウスメーカー・工務店との相性、担当者の家に対する知識もストレスなく家を建てる為には大切でしょう。

ただし、ハウスメーカー・工務店を判断するためには、あなたの知識が必要ですから事前に勉強を忘れずに！

ではこの4つについて詳しく解説していきましょう。

モデルルームを見学

ハウスメーカーや地場の大手工務店は大抵モデルルーム・展示場を持っているので利用して判断材料にすることができます。

しかし、モデルルーム・展示場はハウスメーカーの上級グレードで建てられているので、設備などはあまり参考にならないと考えていいでしょう。

ですが、デザインの方向性や間取りなど、ハウスメーカーの特徴を知ることができる点では非常に有効な手段です。

建物の構造や断熱材のカットサンプルなどもあるはずなので、積極的にモデルルームのスタッフに質問して判断材料にしていきましょう。

現場見学会に参加する

工務店に関しては現場見学会に足を運ぶ方法が一番判断しやすいと考えます。

特におすすめは構造見学会！

内装工事が始まる前の状態、つまり柱がむき出しの状態で見学会を開いている現場を見つけて参加してみましょう。

家が完成したら隠れる部分を見せている、つまり工務店の技術レベルを見ることが出来る。

家について勉強した方ならその技術の違いがわかるでしょう。

また堂々と見せていることは工務店の自信の表れ。

タイミング的に難しい場合が多いでしょうが、ぜひ利用していただきたい見学会です。

建築途中の現場を訪問

実は建築中の現場を見ることには意外なメリットがあるのです。

• 整頓状況など素の現場を見られる
• 職人さんの雰囲気がわかる
• ハウスメーカー・工務店の技術力を感じられる

実際の現場を見ることで、自分たちの家を建てる際の現場も同じ状況と考えることができると思いませんか。

もしかしたらハウスメーカー・工務店を判断する一番確実な方法かもしれません。

ただし、遠くから見る分には問題ないですが、現場敷地内に入りたいときは事前にハウスメーカー・工務店に許可を求めてくださいね。

ハウスメーカー・工務店の雰囲気と担当者の知識

ハウスメーカー・工務店を探している段階で事務所を訪問したり、担当者と話をしたりする機会が多くありますよね。

その際、事務所の雰囲気が自分に合っているかを冷静に観察してみましょう。

何件か訪問していると自分との相性がわかると思いますよ。

また、担当者が知識をもって誠実に対応しているかも大切です。

メリットだけでなくデメリットも理論立てて話しているか？

家について勉強したあなたにわかる程度のごまかしをしている担当者は信用できないと割り切った方がいいでしょう。

特に担当者との相性は家を建てた後にも影響しますから、しっかり見極めていきましょう。

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まとめ

土地がすでにある場合は家を建てる面で有利な点が多いことは事実です。

• 土地探しの手間がない。
• 土地が決まっているためプランニングがしやすい
• 家本体の工事費用に余裕が持てる

この様に家を建てやすい環境が揃っているといえます。

同時に、土地あり特有の注意点についても忘れていけません。

• 家の解体費
• 仮住まい費用
• 相続税
• 建てられる家の大きさ

そして土地を持っている方は、以下の4点が失敗しない家づくりの為には欠かすことができない重要なことです。

• 家についての知識武装
• 建てたい家のイメージを具体的にして譲れない部分を1～３個に絞る
• 資金計画は返す事、家を建てた後を考えて組む
• ハウスメーカー・工務店は慎重に妥協しないで選ぶ

この4点を目標に家を建てる準備をすすめてはどうでしょうか？

家を建てることは一生で一度と言われるくらいの大仕事です。

準備に時間をかけても損はないでしょう。

土地ありでしたら、なおさら焦らずドンっと構えて入念な準備ができると思いますよ。

ぜひ土地ありと言うアドバンテージを最大に活用して自分の理想の家を建て、理想の生活を手に入れましょう。